Wertermittlungen (Grundstücksbewertungen)

Allgemeine Ausführungen:

Bei der Bewertung von  Grundstücken wird der Verkehrswert (Marktwert) des Grundstückes zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt. Der Verkehrswert stellt den Preis dar, der zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht (Stichtag), am Markt zu erzielen wäre. Der Wert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Das sind zum Einen die Lage und der Zuschnitt des Grundstückes, sowie das Alter und der Zustand der sich darauf befindlichen Gebäude und baulichen Anlagen. Belastungen auf dem Grundstück haben in der Regel einen wertmindernden Charakter. Belastungen eines Grundstückes können sein: Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrrechte zugunsten eines angrenzenden Grundstückes) oder ein Wohnrecht, aber auch gegebenenfalls vorhandene Altlasten (Bodenverunreinigungen oder Ähnliches). Bei der Wertermittlung von Grundstücken sind vier Verfahren anerkannt. Die Entscheidung für ein bestimmtes Verfahren hängt von der Immobilienart ab.

 

Die vier Verfahren im Überblick:

  • das Sachwertverfahren, in der Regel bei Ein- und Zweifamilienwohnhäusern
  • das Ertragswertverfahren bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienwohnhäusern
  • das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen
  • das Liquidationsverfahren bei Grundstücken auf denen sich Gebäude befinden, die nicht mehr nutzbar bzw. bewohnbar und abbruchreif sind.

Die Verfahren im Einzelnen

Das Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Wert des Gebäudes, der Wert der Gebäude und baulichen Anlagen, getrennt vom Bodenwert, nach Herstellungswerten ermittelt. Der Herstellungswert von Gebäuden und baulichen Anlagen ist unter Berücksichtigung des Alters und von Baumängeln und Bauschäden, sowie sonstigen wertbeeinflussenden Umständen zu ermitteln. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstückes.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden die am Markt nachhaltig erzielbaren Mieterträge unter Abzug von Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude und einem entsprechenden Liegenschaftszinssatz wird der Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen und der Bodenwert ergeben den Verkehrswert des Grundstückes.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung herangezogen. Die Lage des Grundstückes, das Baujahr vom Gebäude und die Größe der Eigentumswohnung sind die Vergleichsparameter. Die besondere Eigenart der zu schätzenden Immobilie wird jedoch auch berücksichtigt (Grundrisszuschnitt, Orientierung und Belichtung der Wohnung, der Wohnung zugeordnete Abstell- und Kellerräume, Stellplätze).

Das Liquidationsverfahren

Beim Liquidationsverfahren ergibt sich der Sachwert aus dem Bodenwert abzüglich der Abbruchkosten der vorhandenen baulichen Anlagen.

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